Acquisto per usucapione del diritto di proprietà dei beni immobili, cos’è e come funziona?

La rubrica dell’avvocato Laura Vincenzi

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L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà di beni immobili a titolo originario, senza bisogno di un accordo con il proprietario. Si compie attraverso il possesso continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto per venti anni. Per i fondi rustici il possesso deve perdurare per quindici anni. Al riguardo la dottrina individua tre fondamentali caratteristiche del possesso utili ai fini dell’usucapione. In primo luogo deve sussistere la volontà di possedere il bene come se si fosse titolari del diritto di proprietà (“animus possidendi”). Nel contempo vi deve essere anche la volontà di esercitare sul bene i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto di proprietà (“animus rem sibi habendi”). Infine il possessore deve apparire a tutti gli effetti quale titolare del diritto di proprietà (“corpus possessionis”). E’ bene evidenziare che nella prassi può verificarsi che il proprietario di un immobile permetta ad altri di utilizzare l’immobile stesso a titolo di cortesia o per un reciproco vantaggio. In questi casi l’usucapione non matura. Si tratta infatti di fattispecie contrattuali quali il contratto di affitto o il comodato. Basti pensare al caso in cui un terreno sia stato coltivato per tanti anni da una persona diversa dal proprietario senza il pagamento di alcun affitto, ma con l’accordo in virtù del quale il coltivatore abbia dato ogni anno una parte del raccolto al proprietario.  In questa fattispecie il coltivatore non potrà diventare proprietario del terreno per il solo fatto di averlo coltivato e utilizzato; si tratta in verità di un caso di affitto a coltivatore diretto, contratto che non necessita della forma scritta. L’impegno da parte del coltivatore a versare al proprietario annualmente una parte del raccolto impedisce il perfezionamento dell’usucapione. Da tenere presente infine che il possesso utile per l’usucapione non deve essere viziato ai sensi dell’art. 1163 del codice civile, ovvero il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.

Avvocato Laura Vincenzi