Il preliminare di immobile da costruire

Chi si accinge a stipulare un preliminare di compravendita relativo a un immobile ancora da costruire beneficia attualmente di una serie di tutele introdotte dal D. Lgs. 14/2019. La normativa si rivolge alle persone fisiche quando il venditore è un’impresa di costruzioni o una cooperativa edilizia. In particolare il legislatore tutela i privati dal rischio di perdere gli acconti versati all’impresa costruttrice a causa di una eventuale crisi dell’impresa stessa. Innanzitutto il costruttore deve consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rimborso in caso di crisi dell’impresa delle somme pagate e/o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà dell’immobile. La fideiussione, assicurativa o bancaria, dev’essere poi formulata in linea col modello definito a livello ministeriale. Il preliminare di compravendita infatti deve essere stipulato per il tramite di un Notaio, il quale verifica la sussistenza e la conformità della fideiussione medesima. Il Notaio inoltre svolge tutte le opportune verifiche e visure in merito alla sussistenza di eventuali ipoteche o vincoli sull’immobile da costruire. Nel preliminare il costruttore si impegna altresì a consegnare al momento del rogito all’acquirente una polizza assicurativa decennale (decennale postuma) a tutela del risarcimento dei danni derivanti dalla rovina parziale o totale dell’immobile o da gravi vizi di costruzione. Da non sottacere che la fideiussione è efficace sino a quando l’assicurazione o la banca che l’hanno concessa ricevano la copia autentica del rogito contenente l’indicazione dell’avvenuto rilascio della polizza decennale postuma. Da ultimo si evidenzia che il preliminare non stipulato tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero senza il ministro del Notaio, è affetto da nullità per mancanza di forma.

Laura Vincenzi