Spese di condominio: e se qualcuno non le paga?

Tra le spese per la casa, oltre alle bollette dell’acqua, del gas, della luce, oltre all’abolita Imu, alla beffa della mini-Imu, alle varie Tares, Tarsu, Tasi o come dir si voglia, chi è proprietario di un appartamento deve anche mettere in conto, ogni anno, le spese di condominio, necessarie per l’ordinaria gestione dello stabile e per compiere gli eventuali lavori di manutenzione straordinaria.
Tuttavia, negli ultimi anni si è andato diffondendo il problema della morosità dei condòmini. Sono sempre di più, infatti, coloro che decidono di non pagare le spese di condominio, accumulando debiti anche molto importanti nei confronti del proprio palazzo. Viene spontaneo pensare che sia colpa della crisi economica: effettivamente molte famiglie non riescono più a far fronte a tutte le spese, col lavoro che spesso viene a mancare o con gli stipendi che, a volte, non bastano per arrivare a fine mese. E invece, il problema della morosità ha radici più profonde, secondo il geometra Dante De Simoni, amministratore di numerosi palazzi a Carpi e nei comuni vicini: “la crisi è stata solo la goccia che ha fatto traboccare il vaso. Il problema è stato creato dai finanziamenti erogati dalle banche tra il 2003 e il 2008, i famosi mutui sub-prime provenienti dagli Stati Uniti. In quegli anni le banche hanno erogato finanziamenti dal 120 al 150% del valore dell’immobile, soprattutto a cittadini extracomunitari, il che inizialmente poteva essere una cosa positiva, per aprire un mercato”. Solo che poi la situazione è cambiata. Le rate dei mutui sono aumentate e l’importo da restituire si è rivelato essere troppo alto. “E’ chiaro che, nel momento in cui si è scatenata la crisi, dalla fine del 2008 in poi, la situazione è esplosa”, continua De Simoni. E chi non riesce più a pagare le rate del mutuo, a un certo punto smette anche di contribuire alle spese di condominio. “Attualmente abbiamo problemi gravissimi: noi, con il nostro studio, abbiamo circa 60 unità immobiliari in situazione di morosità. E il dato più preoccupante non è tanto la quantità di casi, ma il fatto che in ogni fabbricato troviamo almeno una o due situazioni; può sembrare poco, ma se c’è ad esempio l’impianto di riscaldamento centralizzato, e mancano le entrate di due unità abitative, si fa presto a ritrovarsi con 10.000 euro di debiti, che ogni anno aumentano”. E poi ci sono casi più problematici;  ad esempio nel condominio di via Unione Sovietica a Carpi, soprannominato il “Biscione”, anch’esso amministrato dallo studio di De Simoni,  su un totale di novanta appartamenti si registrano circa trenta situazioni di morosità grave.
Ma come si fa ad amministrare un condominio in cui non vengono pagate le spese? “Si fa molta fatica” afferma De Simoni. “In quasi tutti i nostri condomini abbiamo richiesto un fido in banca. Inoltre nel corso degli anni, con l’addebito di qualche interesse ai morosi, con qualche giacenza derivata dalle assicurazioni e altri piccoli “risparmi” abbiamo creato dei fondi di riserva, che ci servono per far fronte ai bisogni. In alcuni casi siamo anche stati costretti a far versare agli altri proprietari i soldi mancanti”. Non facendo i lavori di manutenzione, poi, si svalutano gli immobili. La crisi economica unita a queste situazioni in molti casi ha fatto dimezzare il valore degli appartamenti.
Nei confronti dei condòmini morosi, l’unica cosa che con le norme attuali gli amministratori possono compiere è far chiudere i contatori dell’acqua fredda; dopodiché, i Vigili Urbani e l’Asl dichiarano l’inagibilità dell’appartamento e il proprietario è costretto a uscire. Ma è una soluzione efficace? “E’ solo un deterrente. Qualcosa a volte si riesce a recuperare, qualcuno si decide a pagare, ma in molti casi non si risolve niente”, sostiene De Simoni. “Dal punto di vista normativo non si può fare molto. Il condominio potrebbe avviare una procedura di decreto ingiuntivo, per richiedere il precetto e infine il pignoramento”. Ma per svolgere tutta la procedura servono anni e si devono mettere in conto le spese legali; nel frattempo i costi di gestione e manutenzione del palazzo continuano ad accumularsi, e sono sempre a carico degli altri condòmini.
Laura Benatti