Parliamo di “surroghe”

E’ il fenomeno del “cambiare banca e mutuo senza spese”. Ha generato concorrenza fra banche e opportunità per il cliente. In gergo tecnico è la “portabilità” del mutuo, introdotta nell’ordinamento durante il periodo delle famigerate “lenzuolate”. E’ una realtà oramai quotidiana nei nostri studi. Se ne parla spesso, ma non sempre con chiarezza. Cerchiamo di fare il punto. Due, essenzialmente, le norme giuridiche in campo: l’art. 120quater del Testo Unico Bancario e l’art. 1202 del Codice Civile. La “surroga” è un nuovo mutuo concesso da una nuova banca la quale, a certe condizioni, subentra (da qui il concetto tecnico di surrogazione) nelle garanzie – sia reali (ipoteca) che personali (fideiussione) – originariamente concesse dal cliente alla vecchia banca per il vecchio mutuo, che viene estinto con il ricavato del nuovo finanziamento. Quali i vantaggi per la banca subentrante? Acquisire un nuovo cliente e conservare il grado originario di iscrizione nelle garanzie reali (il che significa che la vecchia ipoteca, normalmente di primo grado e per questo forte e privilegiata, garantisce, con la stessa efficacia con cui garantiva il vecchio, il mutuo nuovo – cosa che, senza l’effetto della surrogazione, non sarebbe potuta avvenire.) E per il cliente, quali convenienze? Molte. 1) La banca lasciata non può esigere penali od oneri per l’abbandono del vecchio mutuo (anche il costo della prestazione professionale del Notaio, chiamato a valutare la ricorrenza di tutti i presupposti di legge a tutela del cliente, è interamente a carico della nuova banca). 2) La banca nuova non può imporre al cliente spese o commissioni per la concessione del finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. 3) Non sono dovute imposte. 4) Non si perdono i benefici fiscali e le agevolazioni prima casa. 5) La fattispecie si applica anche ai finanziamenti concessi da enti di previdenza ai loro iscritti e non è riservata solo alle persone fisiche: anche le piccole imprese (quali sono lo dice il d.lgs. 11/2010) possono “surrogare” con tutti i relativi vantaggi. 6) E’ fatta salva la possibilità per il cliente di pattuire con l’istituto subentrante condizioni di mutuo diverse dalle precedenti, quali durata, interessi, ammontare delle rate (se così non fosse, l’appeal dell’istituto sarebbe davvero scarso), ma l’importo complessivo del nuovo finanziamento, perché si rientri nella previsione legale, deve essere perfettamente coincidente (alla virgola!) con quanto ancora dovuto, per capitale e interessi, alla banca che si abbandona. In questi termini, il bilancio della “portabilità”, per diffusione e applicazione, è assolutamente positivo. Il consiglio, per chi è in procinto di “surrogare”, resta però sempre il solito: confronto, informazione e approfondimento. Perchè se surrogare può esser bene, surrogare consapevolmente è decisamente meglio!