Ristrutturazione o demolizione con nuova costruzione?

Ci capita spesso che ci pongano questa domanda le persone che si rivolgono a noi. Non esiste un’unica risposta, ma occorre capire quali siano gli obiettivi del nostro interlocutore. La ristrutturazione completa può portare fino ad un risparmio del 30%, coincidente con il costo delle strutture portanti e delle pareti verticali esterne. A cura dello Studio Archimede.

Per ristrutturazione completa si intende la realizzazione ex novo di tutti gli impianti, delle coibentazioni (esempio cappotto esterno, isolamento copertura e pavimento contro terra), impermeabilizzazioni, sostituzione degli infissi esterni ed interni, di pavimenti e rivestimenti, demolizione e ricostruzione di pareti non portanti, per migliorare la funzionalità degli ambienti abitativi ed un numero limitato di interventi locali sulla struttura.

L’intervento locale più frequente può essere quello dell’apertura di una porta o finestra su una parete portante (il costo delle opere strutturali per realizzare una porta di 80×210 cm su un muro portante di due teste può costare fino a 3.000,00 €). E’ chiaro che questo risparmio si riduce nel caso in cui si vogliano realizzare interventi che incidano in modo rilevante sulla struttura portante. La sostituzione o la nuova costruzione di un solaio, il cambio d’uso con incremento del carico portato ecc., possono incidere molto sulla staticità e sul comportamento dell’edificio e, quindi, richiedere una maggior spesa, facendo pendere l’ago della bilancia verso la nuova costruzione; in sostanza, va fatto uno studio caso per caso per interventi che incidono profondamente sulle strutture.

A favore della ristrutturazione rimangono ancora gli sgravi fiscali del 36%, fino all’ammontare del valore di 48.000,00€, confermato a regime, e del 55% su un importo che, per una ristrutturazione completa, può arrivare a 100.000,00 € per le spese sostenute fino al 31/12/2012, con aliquota iva ridotta, in entrambi i casi, dal 21% al 10%.

Facciamo un esempio: la ristrutturazione di una villetta di 300 mq, ipotizzando di poter usufruire degli sgravi fiscali fino ad una spesa complessiva di 148.000,00€, può portare alla persona che intende ristrutturare una diminuzione delle imposte di € 7.228,00 ogni anno per 10 anni, oltre all’iva agevolata al 10%. Concludiamo perciò che, nel caso non si debbano fare rilevanti modifiche sulla struttura portante, la ristrutturazione risulta, in generale, la strada più conveniente.