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Mutuo: fondiario o ipotecario?
Norma e Sigillo: filo diretto con il Notaio | 27 Febbraio 2017

Il mutuo è uno dei contratti di credito maggiormente utilizzati nella realtà quotidiana al fine di reperire risorse economiche per soddisfare esigenze personali o imprenditoriali. Si tratta, in particolare, nel caso del mutuo bancario, di un contratto con cui un istituto di credito concede “in prestito” una somma di denaro per specifiche esigenze (c.d. mutuo di scopo) o per pura e semplice liquidità. Il contratto è normalmente oneroso, ossia la banca percepisce sulle somme erogate un interesse (da qui il concetto del tasso, che può essere fisso o variabile). Detto in altri termini, una volta raggiunto l’accordo fra il privato e l’ente finanziatore, quest’ultimo consegna al primo una determinata quantità di denaro, affinché il medesimo ne possa godere e disporre secondo le sue esigenze e priorità; il privato, dal canto suo, si obbliga a restituire all’ente finanziatore quanto ricevuto a titolo di capitale, nonché gli interessi maturati periodicamente, secondo uno specifico piano di ammortamento. L’operazione di mutuo è accompagnata da una serie di tutele per entrambe le parti, alcune di carattere legale, altre di carattere pattizio. In particolare, la Banca può fare affidamento, oltre che sulla garanzia patrimoniale generica del debitore prevista ex lege dall’art.2740 c.c., su specifiche garanzie reali e/o personali offerte dal mutuatario medesimo.  La garanzia reale che tipicamente si affianca al contratto di mutuo è l’iscrizione di ipoteca su un bene immobile di proprietà del soggetto mutuatario o di un terzo datore di ipoteca. Per questo motivo il contratto di mutuo assume la denominazione di “mutuo ipotecario”.
Spesso tuttavia si sente parlare indistintamente di “mutuo ipotecario” e di “mutuo fondiario”, come se fossero concetti sovrapponibili e sinonimi, ma così non è.  Il mutuo ipotecario, infatti, può essere, a sua volta, fondiario o non fondiario, a seconda che contenga in sé alcune specifiche caratteristiche. In altre parole, il mutuo fondiario è un mutuo ipotecario con alcune particolarità in più. Esso, infatti, è disciplinato non solo dal Codice Civile (secondo norme valevoli per tutti i contratti di mutuo), ma anche da regole speciali, contenute nel Testo Unico Bancario (articoli 38 e seguenti) e da Deliberazioni della Banca d’Italia e di enti appositi. Nello specifico, per comprendere se ci si trovi di fronte a un mutuo fondiario, occorre aver riguardo ai seguenti elementi, che lo caratterizzano: si tratta normalmente di un mutuo c.d. “di scopo”, ossia destinato all’acquisto della casa di abitazione; viene concesso per finanziamenti di medio-lungo termine; è garantito da ipoteca necessariamente di I grado sull’immobile; salvo casi particolari, può essere erogato per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni ipotecati; l’onorario notarile è ridotto alla metà. Viceversa, laddove garantito da ipoteca, ma privo dei requisiti di fondiarietà, si tratterà di un mutuo semplicemente ipotecario, che potrà essere erogato con maggiore elasticità, non richiederà il rispetto del limite dell’80% sopra descritto e non beneficerà della riduzione dell’onorario notarile relativo all’iscrizione ipotecaria.


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